Según la justicia, el inquilino no paga daños si el propietario no cumple con la formalidad requerida.

La respuesta parece evidente, pero el derecho pone las cosas en su sitio. Según la justicia, si el propietario olvida un trámite clave, el inquilino puede marcharse sin deber nada, incluso si las paredes presentan marcas.

La escena tuvo lugar un viernes por la tarde, olor a pintura fresca y cajas apiladas en la entrada. El propietario llega tarde, el inquilino entrega las llaves, las miradas se detienen en una mancha oscura cerca del radiador. Se duda en señalar cualquier cosa. No hay documento, ni bolígrafo, ni acta de estado de salida. Un apretón de manos, directo al metro, se piensa que ha terminado. Dos semanas más tarde, llega un correo con presupuestos y una amenaza sobre la fianza. Todos hemos vivido ese momento en el que nos preguntamos si es normal. Todo depende de un trámite.

El trámite olvidado que lo cambia todo

La ley de arrendamientos urbanos es clara: el acta de estado de salida debe realizarse de forma contradictoria, con ambas partes presentes o representadas, o mediante un notario (comisario de justicia) en caso de negativa. Sin un acta de estado de salida contradictoria, se presume que la vivienda se entrega en buen estado. Es una regla reiterada por los jueces, que desplaza la carga de la prueba. Sorprende, porque protege ante todo el procedimiento, el método, y no la belleza de la pared. Pero eso es lo que resuelve los litigios.

Un ejemplo muy concreto. Mehdi entrega su estudio con dos agujeros de taco encima del sofá. El propietario no organiza el acta de salida, recoge las llaves del buzón y retiene 450 € de la fianza por “reparación de pintura y tapado de agujeros”. Mehdi lo impugna, acude a la comisión de arbitraje y después al juez. Sin un documento de salida firmado, ni una constatación oficial, el arrendador tiene dificultades para probar el alcance de los “daños”. La decisión llega: restitución íntegra. El presupuesto por sí solo no fue suficiente. Es difícil de aceptar si uno paga las reparaciones, pero es la lógica de la prueba.

¿Por qué este mecanismo? Porque el acta de estado, tanto en la entrada como en la salida, es la herramienta que da fe y establece la comparación. Protege tanto al arrendador como al inquilino. Si no hay acta de estado de salida: se considera que lo normal por el uso y el tiempo es lo que se aplica, y que el resto no está demostrado. El arrendador podía citar por carta certificada, fijar una cita y, si el inquilino no acudía, encargar un acta a un notario. Es este procedimiento el que “fortalece” el expediente, no un correo posterior con fotos borrosas.

Protegerse por ambas partes, sin crispaciones

Gesto sencillo: planificar la salida como un mini-proyecto. Enviar una convocatoria escrita con fecha y hora, preparar un modelo de acta de estado, hacer fotos con fecha habitación por habitación, con luz encendida. Grabar una breve secuencia continua de vídeo, del techo al suelo, citando la fecha. Entregar las llaves contra recibo, o por correo certificado en caso de impedimento. Una hora bien organizada evita tres meses de mensajes tensos. Y si la otra parte no se presenta, se acude al notario, que cita formalmente y levanta acta.

Errores frecuentes: entregar las llaves improvisando en el portal, sin documento. Retener la fianza “por si acaso” sin justificación precisa. Pensar que un acta de salida puede hacerse a distancia por WhatsApp. O creer que unas cuantas fotos bastan por sí solas. Seamos sinceros: nadie hace realmente esto todos los días. Nos ponemos nerviosos, improvisamos, olvidamos una firma. Es mejor un papel imperfecto pero contradictorio que un expediente “perfecto” pero unilateral, que se caerá en el juzgado.

La norma no está ahí para pillar a nadie, sirve para pacificar. Un acta notarial a menudo salva un expediente que se complica.

“La ausencia de acta de estado de salida vale como presunción de devolución en buen estado. Quien reclama cantidades debe probarlo, y sin prueba contradictoria, es muy complicado.” - Un comisario de justicia experimentado

• Convocatoria al acta de estado: por escrito, fechada, enviada con suficiente antelación, con franja alternativa.
• Negativa o ausencia: acta notarial, con el coste repartido según los casos.
• Fianza: devolución en 1 mes si no hay retenciones justificadas; 2 meses si hay reparaciones cuantificadas.
• Justificantes válidos: acta firmada, acta notarial, facturas o presupuestos detallados, fotos cercanas y con fecha.

Lo que esta regla cambia en la vida real

Esta regla pone a todos en el mismo plano: sin prueba contradictoria, no hay retención. El inquilino respira tranquilo, porque una marca de desgaste no se convierte en un agujero en el presupuesto. El arrendador también sale ganando, porque sabe qué hacer para respaldar sus reclamaciones. Lo más interesante es que este mecanismo obliga a hablar, a verse, a comparar tranquilamente la entrada y la salida. Se lee el acta línea por línea, se miran las fotos, se tacha, se comenta. Y muchas veces se encuentra un acuerdo. La justicia no es una amenaza, es una brújula. El día que se aplica realmente, todo es más sencillo, casi evidente.

FAQ:

¿Cuál es “el trámite” que lo cambia todo? El acta de estado de salida contradictoria, realizada con el inquilino y el arrendador, o mediante un comisario de justicia en caso de ausencia o negativa.

¿Y si el inquilino se niega a acudir al acta de salida? El arrendador puede solicitar un acta a un comisario de justicia. La convocatoria formal hace que la prueba sea oponible y evita la presunción de buen estado.

¿Bastan las fotos para reclamar gastos? No, no por sí solas. Son útiles, pero sin acta de salida o acta notarial, siguen siendo aportaciones unilaterales que el juez suele descartar.

¿Qué ocurre si no hay acta de entrada? La comparación es más complicada. Se presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado para las reparaciones arrendaticias, pero la salida debe igualmente constatarse contradiciendo.

¿Puede actuar el arrendador a pesar de grandes daños? Sí, si tiene otras pruebas sólidas y contradictorias (acta, peritaje). Sin acta de salida, el listón es alto y las reclamaciones suelen ser rechazadas.